Bouwen - btw

Ik bouw een nieuw huis. Wat is het btw-tarief ?

Het btw-tarief is 21%. Dat geldt dus voor de werkuren en de materialen aangerekend door aannemers en zelfstandigen. Op de door u aangekochte bouwmaterialen betaalt u ook 21%.

  

Ik breek een oud gebouw af en bouw een nieuwe privéwoning op die plaats. Wat is het btw-tarief ?

De afbraak van een gebouw en de erop volgende heropbouw van een privéwoning geniet in bepaalde Belgische steden het verlaagd btw-tarief van 6%.

Volgende voorwaarden moeten vervuld zijn :

  

Hoe kan ik het verlaagd btw-tarief voor afbraak en wederopbouw genieten ?

Voordat de btw opeisbaar wordt (dus vóór de dienstvoltooiing, facturatie of betaling van een voorschot), dient u als bouwheer bij het btw-controlekantoor waar het gebouw gelegen is een verklaring en een kopie van de bouwvergunning inzake afbraak en heropbouw in. In de verklaring vermeldt u dat u het gebouw uitsluitend of hoofdzakelijk zal gebruiken als privéwoning.

Een kopie van die verklaring overhandigt u aan de aannemer zodat hij op basis hiervan correct de factuur kan opstellen.

  

Waar moet het gebouw gelegen zijn opdat de afbraak en heropbouw het verlaagd btw-tarief van 6% kan genieten ?

De steden waar het btw-tarief van 6 % van toepassing is, zijn :

Het speelt geen rol of het gebouw gelegen is in een zogenaamde ‘stadskanker’ of in een andere wijk of deelgemeente van die stad.

  

Kan de afwerking van het heropgericht gebouw ook het verlaagd btw-tarief genieten ?

Ja, voor zover het tijdstip waarop de btw opeisbaar wordt zich voordoet uiterlijk 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming van het gebouw.

  

Wat moet ik doen op het vlak van btw als ik een woning bouw ?

Uw gemeente of stad levert u voor de bouw van uw woning een stedenbouwkundige vergunning af. Zij licht de btw-administratie in die u op haar beurt een btw-aangifte toestuurt (speciale aangifte 106.3).

  

Waarom moet ik bij het bouwen van mijn woning een aangifte invullen voor een btw-controle ?

De btw-administratie gaat er van uit dat de werken door professionele zelfstandigen of aannemers worden uitgevoerd. Natuurlijk mag u ook een beroep doen op uw eigen vakkennis of die van uw familieleden of vrienden.

De aangifte is bedoeld om het onderscheid te maken tussen werken uitgevoerd door:

Immers, op de gratis werken uitgevoerd door u zelf, familieleden en andere niet-btw-plichtige derden dient u geen btw te betalen. Worden de werken uitgevoerd door een professioneel (btw-plichtige), dan betaalt u wel btw. Uiteraard moet u kunnen bewijzen dat u bepaalde werken zelf heeft uitgevoerd; dat doet u via de speciale btw-aangifte 106.3.

  

Ik ben btw-plichtig (geen beroepsoprichter) en bouw een woning. Gelden er aparte regels voor mij ?

Ja. Uw btw-verplichtingen verschillen naargelang u een privéwoning, een gebouw voor het onderbrengen van uw economische activiteit of een combinatie van beide optrekt.

Als u een woning opricht die enkel als privéwoning wordt gebruikt en dus niet zal worden gebruikt voor het uitoefenen van uw economische activiteit gelden dezelfde regels als voor niet-btw-plichtigen (zie vraag Waarom moet ik bij het bouwen van mijn woning een aangifte invullen voor een btw-controle ?). Op werken die uzelf samen met familieleden of niet-btw-plichtige derden gratis uitvoert, betaalt u geen btw. U dient, net zoals niet-btw-plichtigen, de speciale aangifte 106.3 in waarin u bewijst dat u bepaalde werken zelf, of met de hulp van familie en vrienden, heeft uitgevoerd.

Als u een economische activiteit uitoefent in de bouwsector (bv. u bent schrijnwerker, loodgieter, elektricien …) en u een richt een gebouw op waarin u die economische activiteit wenst onder te brengen, moet u er rekening mee houden dat u op al de werken die u zelf uitvoert, en die binnen uw eigen economische activiteit vallen, btw betaalt. Die werken moet u zowel in de gewone btw-aangifte, als in de speciale aangifte 106.3 (en dat in vak II als werken uitgevoerd door ‘aannemers of ambachtslui’, in dit geval uzelf) opnemen. De werken die u zelf uitvoert en niet behoren tot uw eigen economische activiteit (bv. u bent loodgieter maar plaatst zelf het binnenschrijnwerk voor uw woning), moeten enkel worden opgenomen in de speciale aangifte 106.3.

Als u een economische activiteit uitoefent in een andere sector dan de bouwsector (bv. u bent bakker, slager …) en u richt een gebouw op waarin u die economische activiteit wenst onder te brengen, dan moet u de uitgevoerde werken (zowel de door uzelf uitgevoerde als de andere) enkel opnemen in de speciale aangifte 106.3.

Uiteraard is het mogelijk dat u een gebouw optrekt waarin u zowel uw privéwoning als uw economische activiteit onderbrengt. In dat geval geldt een combinatie van voornoemde regels.

  

Moet ik als beroepsoprichter ook een speciale aangifte 106.3 indienen ?

Nee. Elk gebouw dat wordt opgericht door een beroepsoprichter (een projectontwikkelaar bv.) is per definitie bestemd voor verkoop. De btw wordt door de koper betaald bij verkoop. De controle op de waarde van het gebouw en de daarmee verbonden btw, gebeurd samen met de controle van uw boekhouding.

  

Wat houdt de btw-aangifte eigenlijk in ?

De aangifte zelf bestaat uit 4 delen.

U ondertekent de aangifte en schrijft er bij "Voor echt verklaard op …" en de datum.

  

Welke bijlagen moet ik bij de btw-aangifte voegen ?

  

Waarom moet ik eventuele bewijsstukken toevoegen aan de btw-aangifte ?

De btw-administratie moet controleren of de personen die gratis werken hebben verricht al dan niet btw-plichtig zijn (zie ook Welke bijlagen moet ik bij de btw-aangifte voegen ?).

Deze bewijsstukken kunnen schriftelijke verklaringen zijn (bijv. van ooggetuigen), bewijzen van vermoedens, foto’s …

U moet dus niet vooraf het btw-kantoor verwittigen als u, uw familieleden of derden bepaalde werken zullen uitvoeren. Het volstaat om dit op te nemen in de aangifte.

  

Wanneer moet ik de btw-aangifte indienen ?

Binnen de 3 maanden na ontvangst van uw nieuw kadastraal inkomen moet u de aangifte samen met de bijlagen indienen in het bevoegd btw-kantoor.

Het bevoegd btw-kantoor is normaal gezien het kantoor dat u de in te vullen aangifte toestuurde.

De niet-indiening van de aangifte kan leiden tot een boete van 25 tot 2 500 euro. Zelfs wanneer u een boete krijgt, moet u toch nog de aangifte indienen.

  

Wat gebeurt er met mijn aangifte bij het btw-kantoor ?

Het btw-kantoor berekent de normale prijs van uw woning op basis van vastgestelde eenheidsprijzen voor de gebruikte materialen. Ook de oppervlakte van de verschillende ruimtes heeft invloed op de berekening.

Als na deze berekening blijkt dat u te weinig btw heeft betaald, zal u het verschil moeten bijbetalen. Er kunnen ook boetes worden aangerekend.

In de berekening houdt het btw-kantoor uiteraard rekening met het werk dat u zelf uitvoerde en met de nog uit te voeren werken.

  

Ik ga niet akkoord met de btw-berekening. Wat nu ?

U kunt onmiddellijk contact opnemen met de btw-ambtenaar die uw dossier behandelde. Hij zal u uitleggen hoe hij de prijs van uw woning bepaalde. Indien blijkt dat niet met alles rekening werd gehouden, zal hij het dossier herbekijken.

Wanneer u en de btw-ambtenaar het oneens blijven, dan kan door beide partijen een deskundige schatting worden aangevraagd.

Dat moet gebeuren binnen de twee jaar na de betekening van het kadastraal inkomen (zie Wat houdt de btw-aangifte in ? - Vak I).

  

Moet ik de plannen, bestek(ken) en facturen bewaren voor de btw-administratie ?

U moet gedurende 5 jaar alle plannen, bestekken en facturen bewaren. Die periode start vanaf de datum van de betekening van het kadastraal inkomen.

Wanneer een btw-ambtenaar deze documenten wil bekijken, moet u ze aan hem kunnen voorleggen.